8.1.Сущность, значение оценки и рынка недвижимости


С переходом экономики России на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.
Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость — важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.
Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребности общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики.
В странах с рыночной экономикой исходят из следующей формулы: «Без оценки нет инвестиций, без инвестиций невозможен экономический рост, без экономического роста невозможна политическая стабильность».
Что же такое недвижимость?
Существует множество определений сущности недвижимости, но все они близки по содержанию и отличаются только по незначительным нюансам. Остановимся на сущности некоторых из них.
В учебнике русского гражданского права (1914 г.) написано: «Под именем недвижимости понимается прежде всего часть зе- мельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи».
Недвижимость — это «земля как физический объект и все то, что с ней прочно связано (находится на ней)» (Харрисон Г. Оценка недвижимости, 1994).
Недвижимость (realty, real estate) — недвижимое имущество — участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), зданиями и сооружениями [51].
Согласно терминологии, принятой в практике США, недвижимостью является «земля сама по себе, пространство над поверхностью земли и пространство под землей». Недвижимость также включает в себя все объекты, прочно связанные с землей.
Как видим, ни годы, ни расстояния не внесли в понятие «недвижимость» существенных изменений, что свидетельствует о фундаментальности и в хорошем смысле консервативности сферы недвижимости и отношений, складывающихся по поводу недвижимости имущества.
Согласно ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:
земельные участки;
участки недр;
обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ). По закону к недвижимости может быть отнесено и иное имущество.
То, что к недвижимости отнесены воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, не вписывается в понятие «недвижимость».
Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы: жилищный фонд; нежилой фонд; земля. Каждая из этих групп развивается самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.
Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежи- тия, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения и другие строения, пригодные для проживания.
К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке.
Нежилые помещения подразделяются по функциональному назначению на офисные; торговые; складские; производственные.
Недвижимость - товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность потребителя.
Недвижимость как товар имеет следующие особенности: фундаментальность; уникальность и неповторимость; стационарность; длительность создания и долговечность; удовлетворение сложных потребностей потребителя и др.
Рынок недвижимости (market) — совокупность сделок с недвижимостью, потока информации, касающейся таких сделок, а также операций по развитию управления и финансированию недвижимости в условиях господства рыночных отношений.
Отличительными чертами недвижимости как товара и рынка недвижимости являются:
специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него);
высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижимостью;
более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность недвижимости;
ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;
формирование цены происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;
арена взаимодействия спроса и предложения - не национальная экономика в целом, а регионы (национальный рынок недвижимости — совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга).
На основе этих особенностей рынка недвижимости можно сформулировать его главную специфическую черту - менее современный рынок по сравнению с другими секторами рыночной экономики.
По критериям, принятым в экономической теории, рынок является совершенным, если на нем выполняются следующие условия:
спрос и предложение близки к равновесию или могут быть легко приведены к равновесию посредством ценового механизма;
присутствует много не зависимых друг от друга продавцов и покупателей;
покупатели и продавцы хорошо информированы о состоянии и тенденциях рынка;
спрос и предложение эластичны по цене; издержки сделок низки по сравнению с ценой товара; рынок доступен для вхождения в него новых участников; товары обладают высокой ликвидностью. В отличие от этого на рынке недвижимости:
спрос и предложение, как правило, не сбалансированы и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены; присутствует ограниченное число покупателей и продавцов; информация о рынке не столь открыта, как, например, на рынке ценных бумаг или потребительских товаров;
издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта, затраты на регистрацию и т. п.) весьма высоки;
предложение и спрос менее эластичны, чем на других рынках; вхождение на рынок новых участников затруднено; для недвижимости как товара характерна низкая ликвидность.
Несовершенство рынка недвижимости непосредственно влияет на специфику предпринимательской деятельности в этом секторе рыночной экономики.
Совокупность потребительских свойств объекта недвижимости и параметров внешней по отношению к нему среды определяют полезность объекта.
Развитие рынка недвижимости вряд ли возможно без ее оценки.
Оценка недвижимости — операция по определению стоимости объекта.
Величину стоимости объекта необходимо знать для:
осуществления купли-продажи объекта;
определения налогооблагамой базы;
решения вопросов ипотечного кредитования;
аренды;
страхования; переоценки основных производственных фондов предприятия; осуществления объективной приватизации; привлечения иностранных инвестиций и др.
Оценка - важнейшая функция маркетинга и системы управления недвижимостью в целом. Чем ближе фактическое значение стоимости объекта к истинному, тем меньше вероятность ошибки при принятии решения в области управления недвижимостью. Оценить недвижимость - значит определить рыночную стоимость объекта.
Рыночная стоимость недвижимости - наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны в своих действиях, имеют полную информацию об объекте, условиях сделки и ситуации на рынке. На рыночную стоимость недвижимости влияют многие факторы, но в первую очередь спрос и предложение, качество недвижимого имущества и место его расположения. Известна первая заповедь инвестора: местоположение, местоположение и еще раз местоположение - вот что действительно важно.
В свою очередь, на спрос и предложение влияют следующие факторы:
уровень и динамика доходов населения;
дифференциация населения по уровню доходов;
состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования;
доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;
уровень развития ипотечного кредитования;
цены на рынке недвижимости;
степень риска инвестиций в недвижимость; стоимость строительства;
налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населения и юридических лиц - налог на имущество, на прибыль, земельный налог и др.);
условия окружающей среды (уровень развития социальной инфраструктуры: обеспеченность транспортными сетями; экологическая обстановка) и др.
Взаимодействие отмеченных факторов в конечном итоге определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объектов недвижимости.
В общем плане в процесс оценки недвижимости включаются следующие этапы:
постановка задачи; составление плана;
сбор всей имеющейся информации об объекте; ее анализ и отбор данных, необходимых для оценки; оценка объектов с помощью различных подходов; сопоставление полученных результатов;
окончательное заключение о стоимости оцениваемого объекта. Процесс объективной оценки недвижимости достаточно сложный, так как необходимо учитывать множество факторов. Этот процесс усложняется еще и тем, что отсутствует стройная научно обоснованная отечественная методология оценки недвижимости. Сейчас идет процесс заимствования зарубежного опыта и методологии в области оценки недвижимости. Фундаментальные отечественные научные исследования в области оценки недвижимости отсутствуют.
Необходимо отдать должное пионерам риэлторской деятельности в России, которые за короткий срок накопили определенный опыт в области оценки недвижимости. Организационной формой становления риэлторского движения стало объединение в июле 1992 г. ряда фирм и организаций, занимающихся оценкой недвижимости, в Российскую гильдию риэлторов. На начало 1995 г. в ней состояло около 300 членов, включая ряд региональных и профессиональных ассоциаций (Новгородская, Уральская ассоциации риэлторов, Российское общество оценщиков и др.). В свою очередь, Гильдия является действительным членом Международной федерации профессионалов, работающих с недвижимостью (ФИАБСИ), представляющей в ООН интересы риэлторов мира.
Начиная с мая 1993 г. в России прошли организованные Институтом экономического развития (ИЭР) Всемирного банка семинары по подготовке специалистов по оценке недвижимости, которые подготовили более 150 человек. На начало 1998 г. в России насчитывалось более 5000 сертифицированных оценщиков, что явно недостаточно. По оценкам специалистов, только для Москвы необходимо не менее 10000 экспертов-оценщиков. К 2002 г. ситуация в области подготовки экспертов-оценщиков существенно улучшилась, так как многие вузы получили лицензию на подготовку этих специалистов. Например, в США оценка недвижимости как профессия появилась в 1930 г. В настоящее время там насчитывается 82000 лицензированных и сертифицированных оценщи- ков. Ежегодно около 5 млн единиц недвижимости переходили из рук в руки с участием оценщиков.
В настоящее время созданы и функционируют международные организации по оценке недвижимости: В Европе — Европейская группа по оценке основных фондов, которая создана в 1977 г. с целью установления единых стандартов по оценке для целей финансовой отчетности. Существует также международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC), Международный комитет по оценке основных фондов и другие международные организации.
Одной из главных целей этих организаций является выработка единых стандартов оценки, без которых невозможно привлечение серьезных инвестиций из-за рубежа.
На современном этапе профессиональными оценщиками в России за основу принята теория оценки недвижимости, разработанная американскими специалистами.
Основные идеи этой теории изложены в книгах, которые переведены на русский язык: Д. Фридман, Н. Ордуэйн «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»; Г. Харисон «Оценка недвижимости».
Процесс становления цивилизованного рынка недвижимости в России идет с преодолением многих объективных и субъективных факторов. Для его развития необходимы:
наличие хорошей законодательной базы, в том числе и о собственности вообще и на землю в частности;
разработка научно обоснованной методики оценки недвижимости;
наличие здоровой конкуренции; создание инфраструктуры рынка недвижимости;
наличие достаточного количества профессиональных оценщиков и др.
Эти условия в России еще не созданы, что, естественно, является тормозом для развития рынка недвижимости. Поэтому перед законодателями, научными работниками, практиками стоят очень важные задачи, связанные с решением этих проблем.
<< | >>
Источник: Сергеев И.B; Веретенникова И. И. Яновский В. В.. Организация и финансорование инвестиций. 2010

Еще по теме 8.1.Сущность, значение оценки и рынка недвижимости:

  1. 40.4. СУБЪЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
  2. 40.5. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
  3. Оценка рынка
  4. 2. ОЦЕНКА РЫНКА СБЫТА
  5. Тема 2. ОЦЕНКА РЫНКА СБЫТА
  6. 4.1 Сущность и значение бюджетной системы
  7. 5.3. Сущность и значение товарооборачиваемости, методика ее определения
  8. 1.1. Понятие, сущность и значение уголовного процесса
  9. Г л а в а 5 Экономическая сущность и значение отдельных видов бюджета
  10. Глава 4. СТРУКТУРА И ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА: СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ
  11. 14.1. Сущность и значение стадии подготовки дела к судебному заседанию
  12. 3.1 Бюджет: понятие, сущность, функции и значение в системе экономических категорий
  13. 9.2. СУЩНОСТЬ И ОЦЕНКА ВНЕОБОРОТНЫХ АКТИВОВ
  14. Понятие и значение оценки воздействия на окружающую среду в механизме правовой
  15. 3.1. Предпринимательский риск: сущность и оценка риска в предпринимательстве
  16. 15.2. Электронная торговля как набор информационных технологий, ее экономическая сущность и значение в мировом хозяйстве
  17. 1.3. СУЩНОСТЬ НАЦИОНАЛЬНОГО БОГАТСТВА,НЕОБХОДИМОСТЬ КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИЕГО ПОКАЗАТЕЛЕЙ
  18. 4.1. Экономическая сущность, классификация и стоимостная оценка основных фондов на предприятии
  19. Г л а в а 19 Бюджетный дефицит и профицит:сущность и значение в бюджетном планировании