8.2.Методы оценки недвижимости


В развитых странах мира используют самые различные методические подходы к оценке недвижимости. Например, в англий- ской практике оценивания имущества распространены пять методов: сравнения, инвестиций, прибыли, остатка, подрядчика. В практике оценщиков США, как правило, преобладают три метода: затратный, рыночный, доходный.
Рассмотрим сущность этих методов более подробно в связи с тем, что российские оценщики взяли за основу американскую методологию оценки имущества.
Затратный метод оценки недвижимости. Затратный подход — подход к оценке недвижимости, основанный на том, что покупатель не должен платить за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, строительные материалы и работы. Такой подход к определению стоимости вполне оправдывает себя, когда речь идет о новых или относительно новых зданиях.
Большинство экспертов признают, что затратный метод полезен для проверки расчетной стоимости, но полагаться на него можно очень редко.
При этом подходе оценочную стоимость объекта недвижимости определяют как разность между стоимостью их полного воспроизводства или полного замещения и суммой износа плюс стоимость участка земли; ее можно определить по формуле
Ц = ПСВ - И + Ц3 или Цн = ПСЗ - И +Ц3,
где Цн - стоимость недвижимости по затратному методу;
ПСВ - полная стоимость полного воспроизводства оцениваемого имущества;
ПСЗ — полная стоимость замещения оцениваемого имущества;
И - стоимость износа оцениваемого имущества;
Ц3 - стоимость участка земли.
Причем под полной стоимостью воспроизводства (ПСВ) понимают стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, включая и все недостатки, присущие оцениваемому объекту.
Полная стоимость замещения (ПСЗ) — стоимость строительства в текущих ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Исходя из того, что разумный покупатель не будет платить больше за существующее здание, чем за постройку нового по со- временным стандартам, с учетом риска и времени строительства, то можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.
Классическая теория оценки гласит, что для целей оценки недвижимости при развитых рыночных отношениях лучше использовать доходный метод. Однако даже в странах с рыночной экономикой оценщики применяют и затратный метод.
Применение затратного метода необходимо при:
анализе нового строительства;
определении варианта использования земли;
реконструкции зданий;
оценке для целей налогообложения;
оценке для страхования;/>оценке последствий стихийных бедствий;
оценке специальных зданий и сооружений.
При переходе к рыночным условиям затратный метод является более предпочтительным по сравнению с другими, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше ее.
К недостаткам затратного метода следует отнести следующее: не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход;
большие трудности и неопределенности с расчетом износа, особенно если зданию более 10 лет;
не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка;
трудно реализуем для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также зданий с чрезмерным физическим, функциональным и внешним износом.
Последовательность действий при применении затратного метода следующая:
осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией;
определение полной стоимости воспроизводства или замещения;
расчет всех видов износа: физического, функционального, внешнего;
определение полного износа из ПСВ (ПСЗ) с целью получения стоимости зданий и сооружений;
расчет стоимости земельного участка и работ по его благоустройству; если участок арендован, то учитывается стоимость прав аренды;
общая оценка имущества путем суммирования стоимости земельного участка, стоимости зданий и сооружений и стоимости работ по благоустройству участка.
Рыночный метод оценки недвижимости. В литературе этот метод еще называют: методом сравнительных продаж; подходом прямого сравнительного анализа продаж; методом рыночной информации. Распространенность этого метода объясняется его простотой, доступностью и достаточной точностью. Он основан на сравнительном анализе продаж.
Принцип прост - ни один покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за аналогичный объект, обладающий такими же свойствами. Иными словами, оценщики, используя накопленные данные о продажах сходных или аналогичных объектов, корректируют стоимость оцениваемого объекта недвижимости с помощью специальных поправок. Скорректированная цена представляет собой возможную стоимость оцениваемого объекта на рынке.
Из этого следует, что рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости может быть определена по формуле
Цн = Цр- Кі • К2 • ... • Кп,
где Цн — рыночная стоимость какого-либо объекта недвижи
мости;
Цр — рыночная стоимость проданных аналогичных объектов;
К1, К2, К3,..., Кп — поправочные коэффициенты.
Таким образом, метод рыночных сравнений — подход к оценке недвижимости, основанный на использовании цен на аналогичные объекты в качестве основной переменной с последующим использованием поправочных коэффициентов, учитывающих особенность недвижимости.
Поправочные коэффициенты могут быть больше или меньше единицы. Если оцениваемый объект имеет какие-либо дополнительные положительные качественные параметры, то поправоч- ный коэффициент больше единицы. Если же оцениваемый объект имеет какие-либо изъяны по сравнению с проданными, то, естественно, поправочные коэффициенты меньше единицы.
На практике иногда трудно определить поправочный коэффициент в относительной величине; в этом случае он рассчитывается в абсолютной величине, а затем добавляется или вычитается из рыночной стоимости проданного аналогичного объекта.
Если рынок недвижимости активный и однородный, имеется хорошая информационная база данных об этом рынке, то для определения рыночной стоимости какой-либо недвижимости (обычно это квартиры) можно использовать экономико-математические модели (обычно это корреляционная модель)
Цн Т(*1, Х2, x3, ..., Хи), где xj, x2, x3, ..., xn — основные факторы, от которых зависит рыночная стоимость недвижимости.
Так, например, на рынке жилых квартир к основным факторам, от которых зависит рыночная стоимость квартиры, относятся: общая и полезная площадь; площадь кухни; местонахождение; кирпичный, деревянный или панельный дом; этаж; наличие балкона и др.
Процесс оценки недвижимости по рыночному методу обычно осуществляется в следующей последовательности:
сбор информации по рыночному методу проданных объектов недвижимости, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым;
проверка достоверности собранной информации;
анализ собранных и проверенных данных по сопоставимым объектам недвижимости с данными оцениваемого объекта недвижимости;
определение поправочных коэффициентов;
определение рыночной цены оцениваемого объекта недвижимости.
Недостаток данного метода — ограниченность применения.
Доходный метод оценки недвижимости.
Доходный метод — способ оценки стоимости недвижимости, согласно которому рыночная стоимость рассчитывается на базе приведенной стоимости будущих доходов.
Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость.
Недвижимость может приносить владельцу следующие виды дохода:
текущие денежные поступления;
экономия на налогах;
будущие доходы от арендной платы;
доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже; экономия на налогах при перепродаже.
Задача оценщика - определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости.
Среди доходных методов наибольшее распространение получили два метода: прямой капитализации и капитализации доходов.
Метод прямой капитализации является наиболее простым. Согласно этому методу рыночная стоимость недвижимости определяется по формуле

где NOI — годовая чистая операционная прибыль от объекта; R — норма капитализации.
Годовая чистая операционная прибыль от объекта недвижимости (NOI) — разность между валовым потенциальным доходом от сдачи объекта недвижимости в аренду и суммой затрат на содержание объекта и всевозможных убытков.
Оценочная норма капитализации (R), которая означает ставку, используемую в технике приведения потока дохода к его текущей стоимости, определяется на основе данных об объеме рыночных продаж за последнее время и текущей норме доходности, на которую инвесторы рассчитывают в настоящее время.
Пример. Допустим, необходимо оценить стоимость объекта, который после его приобретения будет сдаваться в аренду. Анализ показал, что за последнее время было продано пять примерно аналогичных объектов. Информация о проданных объектах и пример расчета продажной цены методом прямой капитализации показаны в табл. 8.1. На основе полученной информации оценщик принимает решение принять норму капитализации равной R = 0,15. Расчеты показали, что годовая чистая операционная прибыль от приобретения оцениваемого объекта составит: NOI = 680 000 тыс. руб. Тогда рыночная стоимость объекта составит:
Таблица 8.1 Цена продажи (V), тыс. руб.
Объекты для сравнений Годовая
операционная прибыль (NOI), тыс руб.
Норма капитализации
(R) №1 №2 №3 №4 №5
900 000
500 000
600 000
000 000
7 500 000
?
0,15 0,16 0,14 0,17
0,15
?
435 000 560 000 784 000 1 020 000 1 125 000
Оцениваемый объект 680 000 Метод прямой капитализации исходит из предположения, что годовой доход (прибыль) от приобретения и владения недвижимостью в динамике будет приблизительно одинаковым. Это касается и нормы доходности. Но на практике по многим причинам годовые доходы, получаемые владельцем недвижимости, колеблются в значительном диапазоне. В этих условиях не является постоянной и норма капитализации.
В этом случае используется метод капитализации дохода, или метод дисконтирования денежных потоков. При этом методе задача оценщика заключается в том, чтобы экономически обосновать целесообразность покупки объекта недвижимости при определенной заданной рыночной цене. Для этого необходимо определить чистую текущую стоимость (NPV) — разницу между суммой приведенной стоимости доходов и размером инвестиций, вложенных в недвижимость.
Если NPV окажется положительной величиной, то недвижимость целесообразно приобретать, если отрицательной — нецелесообразно.
Чистая текущая стоимость может быть определена по формуле

где D1, D2, ..., D„.i, Dn — доход, получаемый владельцем недвижимости от ее эксплуатации. В данном случае под доходом понимается разность между притоками и оттоками денежных средств по годам. С достаточной степенью точности его можно представить как чистую прибыль плюс амортизация;
Dnp — возможный доход, который может быть получен
владельцем недвижимости от ее продажи;
z — ставка дисконтирования, которая может разниться
по годам;
Ир — реальные инвестиции, необходимые для приобре
тения недвижимости.
Как уже было сказано, положительная величина NPV означает целесообразность приобретения недвижимости, но она не характеризует доходность (эффективность) вложения инвестиций в недвижимость.
Эффективность вложения инвестиций в недвижимость может быть определена по формуле

Рассчитанная таким образом величина R сравнивается со сложившейся величиной доходности в недвижимость и с процентной ставкой в банках по депозитам. На основе этого делается вывод о выгодности вложения инвестиций в недвижимость.
<< | >>
Источник: Сергеев И.B; Веретенникова И. И. Яновский В. В.. Организация и финансорование инвестиций. 2010

Еще по теме 8.2.Методы оценки недвижимости:

  1. 49. Методы оценки конкурентоспособности
  2. 37. Методы оценки запасов
  3. Методы оценки себестоимости ТМЗ
  4. 12. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ И АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ
  5. 3.4. Основные этапы метода проведения оценки
  6. 2.8. Оценка разрешающей силы методов ЗАПРОС
  7. Глава 4. ПРИМЕНЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ" В ЧАСТИ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
  8. 5. Денежная масса и методы ее оценки
  9. Сомнительные долги и методы их оценки
  10. 8. ТРАДИЦИОННЫЕ ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ К ОЦЕНКЕ КОМПАНИЙ
  11. Измерения и методы оценки в бухгалтерском учете