загрузка...

8.3.Особенности оценки некоторых объектов недвижимости


Недвижимость включает самые разнообразные объекты, которые отличаются друг от друга не только своим функциональным назначением, физическими свойствами, формой собственности, но и другими признаками. Все эти отличия необходимо учитывать при оценке тех или иных объектов недвижимости.
Прежде чем приступить к непосредственной оценке того или иного объекта недвижимости, необходимо, исходя из его особенностей, ответить на следующие вопросы:
какой метод оценки наиболее предпочтителен для данного объекта недвижимости;
какие основные факторы влияют на рыночную цену оцениваемого объекта;
какие функции выполняет оцениваемый объект;
какая форма собственности на недвижимость и наличие прав на эту собственность?
Кратко рассмотрим некоторые особенности оценки таких объектов недвижимости, как земля, жилой фонд и предприятия.
Включение земли в оборот имеет важное значение для развития национальной экономики. В России еще не создана соответствующая законодательная база для полномасштабного развития рынка земли, но этот процесс начался и он набирает обороты. При оценке земли необходимо учитывать, что ее рыночная цена зависит от многочисленных факторов: спроса и предложения;
вида земли (земля городов (поселков), земля вне населенных пунктов, земля лесного фонда, земля водного фонда, земля сельскохозяйственного или несельскохозяйственного назначения и т. д.); географического местонахождения; плодородия земли сельскохозяйственного назначения; уровня развития инфраструктуры; крупности города и его административного значения; нормативной цены и др.
В Законе РФ «О плате за землю» введено понятие «нормативная цена земли».
Нормативная цена земли (НЦЗ) - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
НЦЗ введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений:
при передаче земли в собственность;
при установлении долевой и совместной ответственности на землю; при изъятии земельных участков в порядке выкупа для государственных, общественных или иных нужд, а также с целью их предоставления гражданам; при переходе права собственности на жилой дом, строение, сооружение; при получении банковского кредита под залог земельного участка; в других случаях, предусмотренных законодательством. НЦЗ установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога на единицу площади земельного участка.
Органы исполнительной власти субъектов РФ могут устанавливать в зависимости от уровня рыночных цен на землю различного назначения повышающие коэффициенты к НЦЗ. При этом размер НЦЗ не должен превышать 75% уровня рыночных цен на соответствующие земельные участки. Администрация района, города может повышать или понижать НЦЗ, но не более чем на 25%.
При осуществлении сделок с земельными участками и в иных случаях применения НЦЗ территориальные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству выдают заинтересованным лицам документ о нормативной цене конкретного земельного участка.
Таким образом, НЦЗ является очень важной информацией при оценке земельных участков. По сути, это ориентир для установления рыночной цены на землю.
Окончательная рыночная цена на землю корректируется с учетом факторов, влияющих на ее стоимость.
Для оценки земли наиболее приемлемыми методами являются рыночный и доходный.
В определенных случаях может быть использован и затратный.
За последние годы на рынке недвижимости наибольшее развитие получил такой его сектор, как рынок жилья, особенно в крупных городах, что в первую очередь связано с его приватизацией. 1. Рынок жилья включает квартиры, индивидуальные жилые дома, коттеджи, гостиницы и др.
На рыночную стоимость жилья влияют многие факторы, но основные из
них:
спрос и предложение;
уровень благосостояния народа;
общая и полезная площадь;
местоположение (центр, окраина, этажность и др.);
качество жилья (старый или новый дом, панельный или кирпичный и др.);
степень развитости инфраструктуры (связь, транспорт, другие услуги);
другие факторы.
При оценке жилья наибольшее распространение получил рыночный метод. Для гостиниц и других подобных объектов может быть использован доходный метод оценки.
Установление рыночной цены действующего предприятия является наиболее сложной проблемой, что связано со следующими обстоятельствами.
Во-первых, любое предприятие - это не набор разнообразных объектов недвижимости, а целостная система, способная выпускать определенную продукцию. Поэтому и оценивать необходимо не отдельные объекты недвижимости предприятия, а как объект в целом, приносящий доход.
Во-вторых, рыночная цена предприятия зависит не только от стоимости его недвижимости, но и от ее престижа на внутреннем и внешнем рынке.
Таким образом, при определении рыночной цены предприятия необходимо учитывать не только суммарную стоимость объектов его недвижимости, но в первую очередь способность выпускать конкурентоспособную продукцию и приносить стабильный доход. Поэтому для определения рыночной цены предприятия наиболее приемлемым является доходный метод оценки.
Другие объекты недвижимости также имеют свои особенности, которые при оценке необходимо учитывать.
Контрольные вопросы
Каковы сущность и значение недвижимости для развития национальной экономики?
Что относится к недвижимости согласно ст. 130 Гражданского кодекса
РФ?
Как традиционно в Российской Федерации классифицируется недвижимость?
Что такое рынок недвижимости, каковы его сущность, роль и значение?
Каковы отличительные черты такого товара, как недвижимость?
Каковы основные операции по определению стоимости объекта.
Какие факторы влияют на рыночную стоимость недвижимости?
Каковы основные методы оценки недвижимости и их сущность?
Каковы затратный метод оценки недвижимости, его сущность, достоинства и недостатки?
Что такое рыночный метод оценки недвижимости, каковы его сущность, достоинства и недостатки?
Что такое доходный метод оценки недвижимости, каковы его сущность, достоинства и недостатки?
Каковы особенности метода прямой капитализации и метода капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков)?
Каковы особенности оценки земли?
Каковы особенности оценки жилья?
Каковы особенности оценки бизнеса (предприятия)?
<< | >>
Источник: Сергеев И.B; Веретенникова И. И. Яновский В. В.. Организация и финансорование инвестиций. 2010

Еще по теме 8.3.Особенности оценки некоторых объектов недвижимости:

  1. ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
  2. 40.3. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
  3. 4.4. Изменения, касающиеся предоставления сведений об объекте недвижимости
  4. 2.2. Права и обязанности арендатора при пользовании объектом недвижимости
  5. 8.2. Типовые бухгалтерские проводки по операциям, связанным с уступкой права (требования) на объекты недвижимости
  6. Глава 10. ОСОБЕННОСТИ НЕКОТОРЫХ ЧАРТЕРОВ
  7. 11.2. Некоторые особенности внешнеторговой политики в современных условиях
  8. 85. НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ, ВЫТЕКАЮЩИХИЗ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
  9. Восстановление НДС по объектам недвижимости при осуществлении деятельности, не облагаемой НДС
  10. 3. Некоторые особенности деятельности коммерческих банков в период с 1918 по 1928 г.
  11. 2.2 Машины и оборудование как объекты оценки стоимости
  12. 2.1. Права арендатора при передаче ему объекта недвижимости с недостатками или обнаружении недостатков в процессе эксплуатации
  13. 2.2. Заключение и исполнение договора об оценке объекта
  14. 6.4. Краткий отчет (Заключение о стоимости объекта оценки
  15. 7.1. Запрос необходимой информации об объекте оценки
  16. Цели и объекты оценки воздействия на окружающую среду
  17. Тема 4. СТОИМОСТНОЕ ИЗМЕРЕНИЕ И ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА
  18. ОБЪЕКТ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ И ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПО НДС
  19. Глава 4. ПРИМЕНЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ" В ЧАСТИ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ