2.1. Права арендатора при передаче ему объекта недвижимости с недостатками или обнаружении недостатков в процессе эксплуатации


По общему правилу, установленному Гражданским кодексом РФ (пункт 1 статьи 612), арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор обладает следующими правами, которые может реализовать по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Наиболее часто в сравнении с другими перечисленными правами арендатор использует право непосредственного удержания из арендной платы суммы понесенных им расходов на устранение недостатков, предварительно известив об этом арендодателя.
К сожалению, статья 612 ГК РФ ничего не говорит о необходимости получения согласия арендодателя на реализацию указанных прав арендатора, что порождает частые споры о законности действий арендатора. Одним из примеров является Постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2003 г. N 1577/03.
Разрешаемый Президиумом ВАС спор имеет практический интерес тем, что отвечает на два важных практических вопроса:
Какой алгоритм действий арендатора при реализации своих прав, предусмотренных статьей 612 ГК РФ, признается правомерным судебными инстанциями?
Нужно ли арендатору получать согласие арендодателя на применение своих прав, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ?
Для разрешения данных вопросов обратимся к материалам дела.
Между арендодателем и арендатором при участии и с согласия Минимущества России заключен долгосрочный договор аренды нежилых помещений. При передаче арендатору помещения его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений.
После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды и, руководствуясь пунктом договора аренды, произвел обследование технического состояния коммуникаций арендованных помещений.
Проверка производилась с участием представителя арендодателя, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания. Результаты обследования нашли отражение в акте дефектной ведомости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 при обнаружении таких недостатков арендатор вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, что он и сделал.
Собственник Минимущество РФ обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и пеней за просрочку платежа, расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить нежилые помещения.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имущество было передано в аренду обществу с неустраненными недостатками.
Общество, обнаружив недостатки, сообщило об этом Минимуществу России и предприятию письмами с приложением акта технического состояния помещения, в которых указало ориентировочную стоимость ремонта имущества и просило заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений.
Суд первой инстанции также установил, что общество заключило договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором. По мере приемки выполненных работ арендатор направлял предприятию и территориальному управлению Минимущества России документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.
Учитывая указанные обстоятельства, суд первой инстанции признал произведенное обществом удержание правомерным, а потому обязательства по уплате арендных платежей выполненными, отказал во взыскании суммы задолженности, пеней за просрочку платежей полностью, а также не нашел оснований для расторжения договора аренды и обязания ответчика освободить арендуемые помещения.
Суды апелляционной и кассационной инстанций отменили решение суда первой инстанции, ссылаясь на отсутствие согласия истца и арендодателя на устранение недостатков арендованного имущества и удержание израсходованных на это средств из арендных платежей, поскольку в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации право на удержание суммы понесенных расходов на устранение данных недостатков возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя.
Президиум считает, что постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе, так как постановления судов апелляционной и кассационной инстанций нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, а именно из ст. 612 не следует, что согласие требуется (Постановление Президиума ВАС РФ от 20 мая 2003 г. N 1577/03).
Таким образом, алгоритм поведения арендатора при обнаружении недостатков полученного в аренду помещения и реализации своих прав, предусмотренных статьей 612 ГК РФ, можно свести к следующим действиям:
1) обследование технического состояния арендованных помещений с участием представителя арендодателя и составление акта о выявленных недостатках;
2) письменное уведомление собственника (арендодателя) о недостатках с приложением акта технического состояния объекта аренды с указанием ориентировочной стоимости ремонта имущества.
В уведомлении желательно сформулировать намерение арендатора, предусмотренное статьей 612 ГК РФ;
3) направление арендодателю письменного подтверждения выполненных работ (акты к договорам подряда) и копий финансовых документов об оплате;
4) удержание суммы понесенных арендатором расходов на устранение недостатков помещения из арендной платы.
Отвечая на второй из поставленных вопросов относительно необходимости получения согласия арендодателя на реализацию прав арендатора, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, Президиум ВАС определил, что из ст. 612 не следует, что согласие требуется.
Обратим внимание на пункт 2 статьи 612 ГК РФ, в которой определено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Значит ли это, что арендатор лишается прав, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, если недостатки оговорены арендодателем и отражены в акте приема-передачи?
Прямого ответа судебная практика не дает, однако имеется практика применения статьи 616 ГК РФ, которую, на мой взгляд, можно использовать по аналогии.
Статья 616 ГК РФ говорит о следующем:
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Обратимся к практике применения указанной статьи.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился с иском к обществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора аренды в связи с невнесением в установленные сроки арендной платы и о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения.
Решением суда первой инстанции в иске отказано на том основании, что ответчик (арендатор) произвел капитальный ремонт системы центрального отопления арендуемого помещения и в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачел его стоимость в счет арендной платы.
Постановлением апелляционной инстанции данное решение отменено и иск арендодателя удовлетворен со ссылкой на то, что в рассматриваемой ситуации арендатор не имел права на зачет стоимости работ по капитальному ремонту в счет арендной платы.
При этом суд апелляционной инстанции указал следующее.
Согласно условиям договора арендодатель обязан проводить капитальный ремонт сданного внаем нежилого помещения вместе с капитальным ремонтом всего здания, но срок планового капитального ремонта спорного строения еще не наступил. Арендатор взял на себя обязательство по капитальному ремонту объекта аренды в случае неотложной необходимости, так как, зная о недостатках переданного в аренду помещения, в частности об аварийном состоянии системы центрального отопления, принял это помещение по акту приема-передачи (об аварийном состоянии системы центрального отопления была сделана отметка в указанном акте). Тем самым арендатор лишил себя права отнести расходы по капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью, на арендодателя.
Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляционной инстанции и оставил в силе решение первой инстанции, установил, что ответчик, возражая против заявленных требований, ссылался на проведение им капитального ремонта системы центрального отопления в связи с неотложной необходимостью (аварией) и отказом арендодателя осуществить такой ремонт.
Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема-передачи помещения, система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии.
Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема-передачи на аварийное состояние системы центрального отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранить последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и проведению капитального ремонта системы центрального отопления, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле заявления и телеграммы.
Поскольку арендодатель не принял соответствующих мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет.
Вывод, который делает Президиум ВАС, на мой взгляд, можно использовать для применения статьи 612 ГК РФ. Указание в акте приема-передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложения на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.
Эта позиция усиливается также соотношением пункта 1 статьи 611 с пунктом 2 статьи 612. Невозможно, с одной стороны, предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611), а с другой стороны, не отвечать за оговоренные недостатки, которые мешают использованию помещения по назначению (п. 2 ст. 612). Здесь явное противоречие.
<< | >>
Источник: Ашихмин И.Н.. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров. Практическое пособие по применению Гражданского и земельного законодательства РФ. 2006

Еще по теме 2.1. Права арендатора при передаче ему объекта недвижимости с недостатками или обнаружении недостатков в процессе эксплуатации:

  1. 3.2. Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги)
  2. 2.2. Права и обязанности арендатора при пользовании объектом недвижимости
  3. 52. НАРУШЕНИЕ ПРАВИЛ БЕЗОПАСНОСТИ НА ОБЪЕКТАХ АТОМНОЙ ЭНЕРГЕТИКИ, НА ВЗРЫВООПАСНЫХ ОБЪЕКТАХ, ПРИ ВЕДЕНИИ ГОРНЫХ, СТРОИТЕЛЬНЫХ ИЛИ ИНЫХ РАБОТ
  4. 8.2. Типовые бухгалтерские проводки по операциям, связанным с уступкой права (требования) на объекты недвижимости
  5. Недостатки лизинга
  6. ДОСТОИНСТВА И НЕДОСТАТКИ
  7. Восстановление НДС по объектам недвижимости при осуществлении деятельности, не облагаемой НДС
  8. Недостатки кредита на образование
  9. Недостатки банковских карт
  10. 8.5. НЕДОСТАТКИ ФРАНЧАЙЗИНГА
  11. 35.7. ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ЛИЗИНГА
  12. Часть вторая. Недостатки долларового стандарта
  13. 40. Недостатки МСФОНедостатком МСФО