17.2. Требования к документам, залогу, заемщику при ипотеке


17.2.1. Проверка доходов заемщика
Если заемщик - физическое лицо, то для принятия решения банком о предоставлении ипотечного кредита заемщику в банк представляются следующие документы:
анкета-заявление на получение ипотечного кредита с оригиналами или нотариально заверенными копиями следующих документов:
копии всех страниц паспорта;
сведения о ранее выданном паспорте;
копии всех страниц трудовой книжки заемщика;
справки с места работы по установленной законодательством форме (форма № 2-НДФЛ, утвержденная приказом ФНС России от 13.10.2006 № САЭ-3-04/706@) или в простой письменной форме, утвержденной банком, и т.д.
Если заемщик - индивидуальный предприниматель, то для принятия банком решения о предоставлении ипотечного кредита представляется копия налоговой декларации установленной формы для метода налогообложения, применяемого данным заемщиком, за два последних полных отчетных налоговых периода с отметкой налогового органа о принятии или копия налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц установленного образца (форма № 3-НДФЛ, утвержденная приказом Минфина России от 23.12.2005 № 153н) за два последних полных отчетных налоговых периода с отметкой налогового органа о принятии.
Платежеспособность заемщика - индивидуального предпринимателя рассчитывается с учетом дохода заемщика, указанного в представленных копиях налоговой декларации за два последних полных налоговых периода, путем приведения данных к годовой базе, то есть если отчетность поквартальная, то среднее арифметическое значение квартального дохода умножается на четыре, а если полугодовая - то на два.
Если заемщик получает доходы в виде дивидендов от собственного дела, то для принятия решения о предоставлении ипотечного кредита этому заемщику должно принадлежать не менее 25 % участия в каком-либо предприятии, которое должно реально функционировать (осуществлять прибыльную деятельность) в течение не менее последних 24 месяцев. Заемщик должен владеть вышеуказанной долей участия в одном и том же предприятии в течение не менее последних 12 месяцев.
Вышеуказанные лица, а также заемщики, занятые собственным предпринимательством (индивидуальный предприниматель без образования юридического лица) и иной самостоятельной профессиональной деятельностью (частные нотариусы, детективы, охранники и т.д.), должны представить документы, подтверждающие устойчивость и жизнеспособность своего предприятия и (или) того, что они могут и впредь получать доход, достаточный для погашения ипотечного кредита.
Среднемесячный заработок (доход) индивидуального предпринимателя определяется следующим образом:
по индивидуальным предпринимателям, не осуществляющим выплаты наемным работникам, - путем деления суммы вмененного дохода за вычетом уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, с которого уплачен единый налог, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход;
по индивидуальным предпринимателям, осуществляющим выплаты наемным работникам, - путем деления величины, соответствующей разнице между суммой вмененного дохода, с которого уплачен единый налог, суммами уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, суммами, указанными индивидуальным предпринимателем в целях исчисления среднемесячного заработка наемных работников, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход.
Сведения о суммах, выплаченных индивидуальным предпринимателем наемным работникам, могут быть подтверждены Расчетом авансовых платежей по единому социальному налогу для налогоплательщиков, производящих выплаты физическим лицам, утвержденным приказом Минфина России от 09.02.2007 № 13н, с отметкой налогового органа, в котором отражены суммы дохода, начисленные наемным работникам.
Для расчета платежеспособности заемщика, перешедшего на упрощенную систему налогообложения, учитывается доход заемщика, указанный в налоговой декларации за отчетный период, за вычетом уплаченного единого налога, деленный на количество месяцев в отчетном периоде.
В иных случаях доход индивидуального предпринимателя, используемый для оценки кредитоспособности заемщика и полученный в результате анализа представленных налоговых деклараций юридического лица, рассчитывается путем деления годовой суммы на 12.
В случае если предприниматель представляет форму № 3-НДФЛ или иную установленную форму налоговой отчетности для физических лиц, то среднемесячный доход рассчитывается путем деления годовой суммы на 12.
17.2.2. Проверка доходов в виде процентов по вкладам и в виде постоянных страховых
выплат лица, имеющего регулярный доход
Для получения ипотеки лицо, имеющее регулярный доход в виде процентов по вкладам, представляет в банк следующие документы:
договор о депозитном (срочном) вкладе;
выписку со счета вклада до востребования о движении денежных средств за последние 12 месяцев;
справку банка о выплаченных процентах по вкладу;
документ, подтверждающий уплату налога на доходы физических лиц вкладчиком в связи с получением процентного дохода (при необходимости - по требованию специалиста департамента ипотечного кредитования).
Для получения ипотеки лицо, имеющее регулярный доход в виде страховых выплат, представляет в банк следующие документы:
договор о страховании (страховой полис);
документы, подтверждающие уплату страховых премий страхователем страховой компании по договору страхования (полису);
справку страховой компании о произведенных страховых выплатах;
документ, подтверждающий уплату налога на доходы физических лиц страхователем в связи с получением указанного дохода (при необходимости).
Для подтверждения доходов в форме арендной платы лицо, претендующее на получение ипотеки, должно представить подтверждение получения доходов в виде оформленных в установленном законом порядке:
договоров найма или аренды объекта недвижимости, заключенных заемщиком и арендаторами за период не менее чем за предыдущие и последующие 12 месяцев;
документов, подтверждающих уплату заемщиком налога при получении доходов в форме арендной платы, копии налоговой декларации с отметкой налогового органа, а также вновь заключенных договоров аренды;
документов, подтверждающих законность передачи в аренду вышеуказанного объекта недвижимости.
Кроме того, заемщик, получающий арендную плату, должен представить в банк дополнительно к стандартному комплекту документов, представляемому для оценки платежеспособности, следующие документы:
правоустанавливающие документы на сдаваемый в аренду (наем) объект недвижимости;
документы об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг;
договор аренды (найма) недвижимости;
документы об оплате всех соответствующих налогов, связанных с получением доходов от сдачи в аренду объекта недвижимости (при наличии), и всех других налогов, подлежащих уплате собственником недвижимости;
выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений сдаваемого в аренду (наем) объекта недвижимости.
Если чистый доход от аренды (найма) составляет более 50 % чистого совокупного дохода заемщика, используемого для расчета суммы кредита, заемщик должен осуществить страхование риска утраты и (или) повреждения имущества (объекта недвижимости, сдаваемого в аренду) на сумму не ниже размера кредита, увеличенного на 10 %, с учетом требований законодательства Российской Федерации.
17.2.3. Расчет максимальной суммы кредита при ипотеке
Расчет максимальной суммы кредита, который может быть выдан заемщику, производится только на основе стабильного дохода, подтвержденного документами за последние шесть месяцев.
Кредитор должен иметь основания предполагать, что заемщик будет продолжать получать адекватный доход в течение срока выплаты кредита.
В совокупный доход заемщика включаются доходы только тех лиц, которые являются солидарными заемщиками по кредитному договору (договору).
Для рассмотрения заявления о выдаче кредита заемщик должен представить паспорт или заменяющий его документ, копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования (с двух сторон), копию военного билета (для лиц мужского пола призывного возраста), а также документы о получении дохода.
При этом в случае наличия трудового контракта (договора), устанавливающего более высокий уровень дохода заемщика, возможно использование в расчетах среднемесячного дохода, указанного в данном контракте (при этом заемщик фактически должен получать такой доход за период не менее чем три месяца до обращения за кредитом).
Соотношение между суммой кредита и стоимостью залогового имущества (коэффициент К/3) определяет максимальный размер кредита, который может быть выдан заемщику, исходя из стоимости предоставляемого обеспечения. Вышеуказанный коэффициент рассчитывается следующим образом:
Величина данного соотношения составляет не более 90 % и не менее 35 %. Расчетный коэффициент К/3 целесообразно изменять в зависимости от параметров жилого помещения - предмета залога.
Пример.
Если предметом залога являются квартиры в домах со значительно более высокой или низкой стоимостью одного квадратного метра по сравнению со средней стоимостью, сложившейся в регионе, или со значительно более высокой общей стоимостью квартир по сравнению с типовыми квартирами в регионе, коэффициент К/3 принимается равным или ниже 60 %.
17.2.4. Требования к предмету ипотеки
Предметом залога по ипотеке может быть только то жилое помещение, на приобретение (строительство) которого предоставляется ипотечный кредит и на которое в установленном законом порядке оформлено право собственности.
Предмет залога должен отвечать следующим требованиям:
жилое помещение является отдельной квартирой, либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом (таунхаусом), либо отдельной комнатой;
жилое помещение подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения, либо имеет автономную систему жизнеобеспечения;
жилое помещение обеспечено горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни;
жилое помещение имеет исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах);
в жилом помещении отсутствуют самовольные переустройство и (или) перепланировка.
Не могут быть предметом ипотеки жилые помещения, расположенные в 1—5-этажных домах 1955—1979 годов постройки включительно на территории г.
Москвы (для Москвы).
В случае приобретения жилых помещений во вновь построенных домах либо в сельской местности допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки на момент его приобретения заемщиком, подключения жилого помещения к центральным системам водо-, газоснабжения при условии оценки жилого помещения независимым оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:
не находиться в аварийном состоянии;
не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т.д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При приобретении (строительстве) отдельно стоящего дома [коттеджа для постоянного проживания, сблокированного дома (таунхауса)] должно быть оформлено право собственности на земельный участок, которое должно быть подтверждено документом, оформленным в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Если земельный участок предоставлен на праве аренды с правом застройки, то в договоре должно содержаться условие о праве арендатора на передачу земли в залог, а срок договора должен быть не менее срока денежного обязательства, установленного кредитным договором (закладной), либо содержать указание на продление договора на новый срок. В случае постройки (приобретения) жилого дома на арендованном земельном участке такой жилой дом должен передаваться в залог вместе с залогом права аренды земельного участка.
Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.
При совершении сделок по приобретению жилых помещений между родственниками необходимо учитывать дополнительные требования:
ипотечные сделки, направленные на приобретение заемщиком с использованием средств ипотечного кредита жилого помещения, находящегося в собственности супруга заемщика, а также ипотечные сделки между родителями и их детьми (членами семьи детей), в том числе достигшими 18-летнего возраста, и наоборот, банком не рассматриваются (ипотечные сделки, направленные на приобретение заемщиком с использованием средств ипотечного кредита жилого помещения, находящегося в собственности бывшего супруга заемщика, должны быть предварительно согласованы с организацией, осуществляющей выкуп закладных);
ипотечные сделки между взаимозависимыми лицами могут быть предметом рассмотрения при условии, что до совершения сделки покупатель не проживал (не был зарегистрирован) в приобретаемой квартире с продавцом, а после совершения сделки продавец не будет проживать (не будет зарегистрирован) в данной квартире с покупателем.
К взаимозависимым лицам относятся иные родственники заемщика (залогодателя) - родные братья и сестры, дедушка, бабушка.
При совершении сделок между взаимозависимыми лицами первоначальный взнос и кредитные средства должны быть перечислены в безналичном порядке со счета заемщика на счет продавца.
17.2.5. Стоимость предмета залога при ипотеке
Независимый оценщик должен представить подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, то есть наиболее вероятной цены, по которой жилое помещение может быть отчуждено на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Стоимость предмета залога должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам жилого помещения.
Размер предоставляемого кредита рассчитывается в зависимости от цены жилого помещения (расчет коэффициента К/3) и должен составлять не более 90 % и не менее 35 % от стоимости приобретаемого жилого помещения. В расчет принимается минимальная из двух величин: продажная цена и (или) оценочная стоимость по результатам заключения независимого оценщика. В любом случае сумма кредита не может быть больше ликвидационной стоимости предмета оценки, если такая сумма указана в отчете об оценке.
При приобретении отдельно стоящего дома оценка должна проводиться отдельно для дома и для земельного участка. При этом цена земельного участка не может быть ниже нормативной цены земли, установленной в данной местности.
Оценщик представляет отчет о результатах оценки, который должен по своему содержанию соответствовать требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандартам оценки, утвержденным постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519.
Оценщик определяет рыночную стоимость заложенного жилого помещения на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации согласно требованиям действующего российского законодательства в области оценочной деятельности. Оценщик вправе потребовать от заказчика доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки предмета залога. Оценщик обязан отразить в отчете об оценке отсутствие необходимой документации и информации или, в случае если отсутствие информации препятствует осуществлению объективной оценки, отказаться от ее проведения.
Агентство ипотечного жилищного кредитования вправе произвести новую оценку предмета ипотеки с привлечением другого оценщика, в том числе предложив заемщику условия и стоимость новой оценки.
17.2.6. Требования к страховому обеспечению ипотечных кредитных сделок
Страхователем по договорам страхования должен выступать заемщик (залогодатель).
В качестве застрахованных лиц по страхованию жизни и утрате трудоспособности должны выступать все заемщики (лица, являющиеся солидарными заемщиками по кредитному договору).
Если в качестве солидарного заемщика выступает лицо, не имеющее дохода, то страхование жизни и утраты трудоспособности такого солидарного заемщика может не производиться. Однако при этом основной заемщик должен заключить договор страхования жизни и утраты трудоспособности на всю сумму обязательства согласно требованиям банка.
Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должен быть банк, предоставивший ипотечный кредит на приобретение жилого помещения.
Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка ссудной задолженности, увеличенного на 10 %. Выплата страхового возмещения производится на счета выгодоприобретателя в полном объеме суммы страхового возмещения (остатка ссудной задолженности) независимо от размера ущерба объекта страхования.
Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока действия денежного обязательства плюс один рабочий день.
Страховые взносы могут уплачиваться как разовым платежом за весь срок страхования, так и периодической (ежегодной) уплатой в течение срока действия кредитования плюс один рабочий день.
Страхование осуществляется за счет средств заемщика.
Комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:
договор (полис) страхования жизни и потери трудоспособности заемщика;
договор (полис) страхования риска утраты и повреждения жилого помещения - предмета ипотеки;
договор (полис) страхования титула собственности (риска утраты права собственности) - по отдельному требованию банка.
Кроме того, может быть использован комплексный договор (полис) страхования, включающий все вышеуказанные виды страхования либо первые два вида страхования.
При оформлении ипотечной сделки применяются формы страховых договоров, согласованные банком со страховой компанией.
Страховая программа должна соответствовать следующим требованиям:
страхование жизни и потери трудоспособности должны осуществлять все лица, являющиеся заемщиками по кредитному договору, поскольку они несут солидарную ответственность за исполнение взятых на себя обязательств по погашению ипотечного кредита в полном объеме;
общая сумма страхового обеспечения по всем заемщикам по риску страхования жизни и потери трудоспособности должна покрывать сумму задолженности по
обеспеченным ипотекой обязательствам плюс 10 %.
<< | >>
Источник: Т. М. Панченко. Займы и кредиты: бухгалтерский учет и налогообложение. 2008

Еще по теме 17.2. Требования к документам, залогу, заемщику при ипотеке:

  1. 5. Правомерно ли требование сотрудника московской милиции при проверке документов, удостоверяющих личность гражданина, обязательного наличия у гражданина регистрации в Москве или Московской области по месту жительства или по месту пребывания? Правомерно ли требование предъявить какие-либо документы, подтверждающие прибытие в Москву и убытие гражданина из Москвы в срок, не превышающий 10-дней?
  2. 2. Имеет ли сотрудник милиции право требовать предъявления ваших документов, удостоверяющих личность? На каком основании и при каких обстоятельствах правомерно такое требование с его стороны?
  3. 10. Имеет ли сотрудник милиции право изъять ваши документы (паспорт) или взять его в залог выплаты штрафа?
  4. 3.1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ: ЗАЛОГ И ПРАВО ЗАЛОГА
  5. Глава 3.2. Требования к структуре документов бухгалтерии
  6. Глава 3.4. Требования к оформлению документов бухгалтерии
  7. Глава 3.1. Требования к содержанию документов бухгалтерии
  8. 4.3. Изменение требований к документам, представляемым на государственную регистрацию
  9. Глава 3.3. Требования к стилю изложения документов бухгалтерии
  10. РАЗНОВИДНОСТЬ ЗАЛОГОВ И ЗНАЧЕНИЯ. ЗАЛОГ
  11. ДОКУМЕНТЫ ПРЕДСТАВЛЯЕМЫЕ НА ГОСУДАРСТВЕННУЮ РЕГИСТРАЦИЮ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ, И ТРЕБОВАНИЯ К НИМ
  12. 3. Какие документы считаются удостоверяющими личность гражданина? Может ли сотрудник милиции при проверке документов, удостоверяющих личность, настаивать, чтобы ему предъявили именно внутренний паспорт гражданина РФ?
  13. 13.3. Требования к товарам при их убытии с таможенной территории РФ
  14. 3.4. Типичные нарушения требований законодательства при составлении договоров
  15. 14.7. Представление документов при декларировании товаров
  16. Глава 3. КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ВПРАВЕ ПОТРЕБОВАТЬ РАБОТОДАТЕЛЬ ПРИ ПРИЕМЕ НА РАБОТУ
  17. 1.1.10. Увольнение в связи с представлением работником подложных документов при заключении трудового договора